Guida al Crowdfunding Immobiliare a Reddito

Immobiliare a Reddito Vs. Immobiliare a Sviluppo: differenze principali

Nel panorama degli investimenti immobiliari, due strategie principali emergono per gli investitori: l'immobiliare a sviluppo e l'immobiliare a reddito.

L'Immobiliare a Sviluppo si focalizza sulla creazione di valore attraverso la costruzione, la ristrutturazione o la riqualificazione di immobili con l'obiettivo di vendere a un prezzo superiore a breve o medio termine, mediamente da 1 a 3 anni.

L'Immobiliare a Reddito, invece, mira a generare un flusso di cassa costante nel tempo mediante l’acquisizione di una quota di proprietà di un immobile destinato a generare reddito da affitto e dell'apprezzamento del valore dell'immobile nel tempo (plusvalenza). Questa strategia è ideale per chi desidera una fonte di reddito passivo e stabile nel lungo periodo, mediamente da 5 a 10 anni, in quanto si fonda su flussi di cassa regolari piuttosto che sul solo guadagno derivante dalla vendita.

Crowdfunding Immobiliare a Reddito: come funziona

Il crowdfunding immobiliare a reddito si basa sull'acquisto e la gestione di proprietà che generano un flusso di cassa regolare attraverso l'affitto. La struttura del crowdfunding permette a molti investitori di contribuire con piccole somme di denaro per finanziare l'acquisto di un immobile, ricevendo in cambio una quota del reddito generato tramite l’affitto dell’immobile, detratti i costi, e successivamente dalla vendita dell’immobile stesso.

Le caratteristiche principali di questo tipo di investimento includono:

1. Acquisto dell'Immobile: Gli investitori contribuiscono con capitali che vengono aggregati per acquistare un immobile già locato. Le opportunità di investimento potranno avere diverse destinazioni d’uso: residenziale, commerciale, industriale o a uso misto.
2. Generazione del Reddito da Affitto: L'immobile viene affittato a soggetti solidi e verificati, che prendono in locazione immobili o porzioni di esse per svolgere le proprie attività, generando così un flusso di reddito regolare. L’utile generato sulla società proprietaria dell’immobile viene poi distribuito annualmente tra gli investitori in proporzione alla loro partecipazione, sotto forma di dividendo.
3. Gestione Passiva dell’Investimento: La gestione dell'immobile è affidata a una società specializzata e con comprovata esperienza ultradecennale, che si occupa di tutti gli aspetti, dalla manutenzione della proprietà alla gestione dei contratti di locazione fino alla loro riscossione. Questo permette agli investitori di beneficiare di una gestione passiva dell'investimento.
4. Accessibilità e Diversificazione: Grazie a Mamacrowd anche gli investitori con capitali limitati possono accedere al mercato immobiliare dei prodotti a reddito che solitamente è appannaggio di grandi investitori professionali e istituzionali.Con gli Immobili a Reddito l’investitore ha la possibilità di diversificare il suo portafoglio con un prodotto che presenta una rischiosità più limitata rispetto ai progetti di sviluppo immobiliare.
5. Finestre di Uscita: pur trattandosi di un investimento a medio termine, vengono solitamente riservate agli investitori alcune possibilità di uscita anticipata dall’investimento, con il rimborso del capitale e di un rendimento crescente in base al tempo di permanenza dell’investimento.

Come si guadagna dall’Immobiliare a Reddito: IRR e Dividendo Annuo

Il rendimento di un progetto immobiliare a reddito è dato tipicamente dalla somma di due elementi:

1. Dividendo Annuo: Gli investitori ricevono un flusso di cassa regolare sotto forma di un dividendo che viene distribuito annualmente. Il rendimento annuo da dividendo può variare a seconda del tipo di immobile, della sua ubicazione e delle condizioni del mercato immobiliare.
2. Apprezzamento dell’Immobile (Plusvalenza): Oltre al reddito da dividendo, gli investitori possono beneficiare dell'apprezzamento del valore dell'immobile nel tempo. L’obiettivo del promotore del progetto è la rivendita dell’immobile entro un certo lasso di tempo, tipicamente fra i 5 e i 10 anni, ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto. Gli investitori in questo modo ricevono un rendimento ulteriore dato dal guadagno sulla vendita, che si va a sommare al rendimento da dividendo. Il rendimento complessivo è misurato tramite l'IRR (Internal Rate of Return, o Tasso Interno di Rendimento), che rappresenta il rendimento annualizzato dell'investimento e tiene conto sia del reddito da affitto sia dell'apprezzamento del capitale.

L'IRR è un indicatore chiave per valutare la redditività di un investimento a lungo termine, in quanto considera tutti i flussi di cassa futuri scontati al valore presente. Nel contesto del crowdfunding immobiliare a reddito, un IRR elevato indica un buon potenziale di rendimento complessivo, considerando sia i dividendi periodici che l'eventuale guadagno generato dalla rivendita dell’immobile (plusvalenza).

A differenza del ROI, che rappresenta il ritorno totale sull'investimento calcolato come rapporto tra il guadagno netto ottenuto e il capitale inizialmente investito, l’IRR calcola il rendimento annuale considerando il flusso temporale dei ritorni, fornendo una visione più granulare della redditività annua dell’investimento.

Esempio: confronto fra un investimento di 10.000 euro ad un ROI annuo del 10% e a un IRR annuo del 10%:

• ROI annuo del 10%: Valore dell’investimento dopo 10 anni = 20.000 €
• IRR annuo del 10%: Valore dell’investimento dopo 10 anni = 27.130 €

Immobiliare a Reddito: durata dell'investimento e uscita anticipata

Nel crowdfunding immobiliare a reddito, la durata predefinita dell'investimento si attesta solitamente tra i 5 e i 10 anni. Nel corso del periodo, è possibile liquidare anticipatamente l’investimento al verificarsi di una o più di queste condizioni:

• la vendita anticipata dell’immobile negli anni precedenti alla scadenza. L'immobile può essere venduto dal promotore anche prima del termine stabilito, offrendo un’opportunità anticipata di liquidazione dell’investimento.
• il promotore fornisce tipicamente alcune “finestre” di uscita anticipata (ad esempio al terzo, sesto, decimo anno), con il rimborso del capitale e di un rendimento crescente in base al tempo di permanenza dell’investimento. Questo meccanismo avviene solitamente tramite opzioni di vendita che consentono agli investitori di rivendere le proprie quote al promotore stesso prima del termine.

Conclusione

Il crowdfunding immobiliare a reddito rappresenta un'opportunità per gli investitori che cercano un reddito stabile e una crescita del capitale a lungo termine. Mentre il mercato immobiliare a sviluppo può offrire rendimenti interessanti a breve termine ma con rischi e complessità più alti, l'immobiliare a reddito tramite crowdfunding fornisce un approccio ideale per chi preferisce maggiore stabilità e un reddito passivo. Con la giusta strategia, il crowdfunding immobiliare a reddito può essere un efficace strumento di diversificazione nella costruzione di un portafoglio solido e performante nel tempo.

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