19 maggio 2023
DICHIARAZIONE DEI REDDITI
INVESTIMENTO IMMOBILIARE
730
TASSE
Investire in asset immobiliari è probabilmente tra le forme di investimento più sfidanti e proprio per questo viene considerata anche tra le più attraenti.
Investire nell’immobiliare, infatti, richiede un insieme di doti e conoscenze multidisciplinari che fanno dell’investitore immobiliare una figura impegnata e capace di risolvere problemi su più livelli.
Uno dei livelli sui quali l’investitore immobiliare è chiamato ad avere conoscenze e a risolvere eventuali criticità è quello fiscale. La dichiarazione di un investimento immobiliare non è del tutto lineare, presenta differenze relative al tipo di immobile sul quale si è investito.
Grazie alla digitalizzazione degli investimenti, poi, anche il settore immobiliare ne ha beneficiato con la nascita del crowdfunding immobiliare. Un nuovo modo di investire negli immobili che amplia le frontiere e facilita gli investimenti nel real estate, ma che va conosciuto appieno per trarne il massimo beneficio. Anche dal punto di vista fiscale.
In questa guida strutturata nella forma di domande e risposte, quindi, ti forniremo una serie di risposte alle principali domande relative al come dichiarare un investimento immobiliare quando presenti la tua dichiarazione dei redditi all’Agenzia delle Entrate. Al termine della lettura avrai un quadro d’insieme più chiaro che ti permetterà di affrontare con maggiore consapevolezza il settore.
Quando arriva il momento di fare la dichiarazione dei redditi personale, alcuni documenti di base sono imprescindibili. Ovvero:
A questi documenti di base, per la dichiarazione dei redditi derivanti dal possesso di immobili e terreni è necessario predisporre la seguente documentazione:
A cui si possono aggiungere la copia del contratto di locazione, il modello SIRIA e il modello 69 nei casi specifici previsti.
Dichiarare gli investimenti immobiliari nella dichiarazione dei redditi è sempre obbligatorio, ma la procedura da seguire varia in base alla destinazione d'uso dell'immobile e alla sua natura.
Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi da locazione generati dall’investimento immobiliare, nello specifico, con il decreto legislativo numero 23 del 2011 viene stabilita la facoltà per il contribuente di scegliere un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione. Si tratta della cedolare secca sugli affitti che si applica alle persone fisiche proprietarie di immobili in sostituzione dell’IRPEF.
Va da sé che la dichiarazione dei redditi da locazione segue un doppio binario che il contribuente potrà scegliere in base alla sua situazione fiscale: tassazione IRPEF degli immobili locati; tassazione dei fabbricati con la cedolare secca.
Gli obblighi fiscali relativi al crowdfunding immobiliare non hanno ancora ricevuto un inquadramento normativo dedicato. Dunque bisogna rifarsi alla disciplina fiscale esistente che ha invece normato le piattaforme di crowdfunding con la legge n. 205/17, la quale ha introdotto la ritenuta a titolo di imposta del 26% sull’equity crowdfunding.
Per poter rientrare nel regime del 26%, è necessario rispettare due condizioni:
Rispettando tali condizioni non si dovrà assoggettare a tassazione IRPEF il guadagno. La società in cui hai investito applicherà una tassa del 26% sul rendimento generato dall'operazione immobiliare, ovvero solo sui dividendi e non sul capitale investito. In questo caso, la società agirà come sostituto d'imposta e non dovrai dichiarare nulla nella tua dichiarazione dei redditi.
Risulta chiaro, quindi, che per la persona fisica che investe nell’immobiliare attraverso una piattaforma di crowdfunding la dichiarazione dei redditi si semplifica notevolmente rispetto a quanto previsto nel caso dell’acquisto diretto di un immobile. Né tanto meno si dovrà preoccupare di come inserire plusvalenze o minusvalenze nella dichiarazione dei redditi quando investe attraverso una piattaforma di crowdfunding immobiliare.
Tuttavia, nel capitolo che segue vedremo i casi specifici in cui risulta necessario dichiarare le plusvalenze o le minusvalenze a seguito di un investimento immobiliare.
Le plusvalenze sull’investimento immobiliare derivante dall’acquisto di un fabbricato o di una unità immobiliare, vanno dichiarate solo in casi specifici. Tra questi casi specifici troviamo la rivendita dell’immobile entro i 5 anni dall’acquisto o se venduto entro 5 anni dalla sua costruzione.
La dichiarazione di questo tipo di plusvalenze ha due strade.
Tuttavia, gli articoli 67 e 68 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) forniscono indicazioni relative alla dichiarazione di plusvalenze e minusvalenze maturate anche a seguito dell’acquisto di titoli finanziari.
Tra i titoli finanziari possono rientrare anche le azioni di società immobiliari o di costruttori quotati o non quotati in Borsa, oltre che le partecipazioni detenute in un fondo immobiliare.
Il contribuente è tenuto a dichiarare le plusvalenze e le minusvalenze di titoli finanziari legati a valori immobiliari usando il modello 730 o il modello Redditi persone fisiche.
Attraverso la nostra guida alla dichiarazione degli investimenti immobiliari nella tua dichiarazione dei redditi, hai appreso quanto possa essere complesso gestire la parte fiscale di un immobile fisico detenuto in Italia o all’estero.
Ed hai anche scoperto quanto possa essere più immediato e semplice investire nel real estate attraverso il crowdfunding immobiliare.
Infatti, quando investi nell’immobiliare con le piattaforme di crowdfunding non è necessario dichiarare la proprietà dell’immobile, dal momento che il tuo risulta essere un investimento di tipo finanziario. Agli investimenti finanziari si applica un'aliquota unica e fissa del 26% che le piattaforme regolamentate in Italia possono anche trattenere alla fonte, operando come sostituto d’imposta.
Un grande vantaggio quest’ultimo poiché ti libera dalle pratiche burocratiche legate alla dichiarazione degli immobili fisici detenuti, riduce a zero le ore da trascorrere a capire come dichiarare gli eventuali immobili detenuti all’estero e/o i casi particolari. Non di poco conto, riduce la voce di costo relativa al commercialista.
Inoltre, il crowdfunding immobiliare rende l'investimento nell'immobiliare accessibile a tutti, anche a chi non può investire grandi patrimoni. Il crowdfunding immobiliare, poi, offre una gamma di opzioni d’investimento e livelli di partecipazione che possono adattarsi alle diverse esigenze degli investitori.
In definitiva, il crowdfunding immobiliare rende accessibile a tutti investire nell’immobiliare, semplifica la burocrazia e la tua dichiarazione dei redditi in maniera consistente.
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