Come dichiarare un investimento immobiliare nella dichiarazione dei redditi

Investire in asset immobiliari è probabilmente tra le forme di investimento più sfidanti e proprio per questo viene considerata anche tra le più attraenti.

Investire nell’immobiliare, infatti, richiede un insieme di doti e conoscenze multidisciplinari che fanno dell’investitore immobiliare una figura impegnata e capace di risolvere problemi su più livelli.

Uno dei livelli sui quali l’investitore immobiliare è chiamato ad avere conoscenze e a risolvere eventuali criticità è quello fiscale. La dichiarazione di un investimento immobiliare non è del tutto lineare, presenta differenze relative al tipo di immobile sul quale si è investito.

Grazie alla digitalizzazione degli investimenti, poi, anche il settore immobiliare ne ha beneficiato con la nascita del crowdfunding immobiliare. Un nuovo modo di investire negli immobili che amplia le frontiere e facilita gli investimenti nel real estate, ma che va conosciuto appieno per trarne il massimo beneficio. Anche dal punto di vista fiscale.

In questa guida strutturata nella forma di domande e risposte, quindi, ti forniremo una serie di risposte alle principali domande relative al come dichiarare un investimento immobiliare quando presenti la tua dichiarazione dei redditi all’Agenzia delle Entrate. Al termine della lettura avrai un quadro d’insieme più chiaro che ti permetterà di affrontare con maggiore consapevolezza il settore.

1. Verifica la documentazione necessaria per la dichiarazione degli immobili

Quando arriva il momento di fare la dichiarazione dei redditi personale, alcuni documenti di base sono imprescindibili. Ovvero:

• codice fiscale;
• carta d’identità in corso di validità (o passaporto);
• codice fiscale dei figli/e e altri familiari a carico;
• codice fiscale del coniuge o partner in unione civile.

A questi documenti di base, per la dichiarazione dei redditi derivanti dal possesso di immobili e terreni è necessario predisporre la seguente documentazione:

• visura catastale;
• contratti di locazione;
• canone da immobili locati;
• copia dei versamenti IMU effettuati nell’anno di riferimento.

A cui si possono aggiungere la copia del contratto di locazione, il modello SIRIA e il modello 69 nei casi specifici previsti.

2. Come dichiarare un investimento immobiliare nella dichiarazione dei redditi?

Dichiarare gli investimenti immobiliari nella dichiarazione dei redditi è sempre obbligatorio, ma la procedura da seguire varia in base alla destinazione d'uso dell'immobile e alla sua natura.

• Affitto di un immobile: se si possiede un immobile adibito all'affitto, i redditi derivanti da tale attività devono essere dichiarati nel “Quadro RB” del modello “Redditi” persone fisiche denominato “Reddito dei fabbricati e altri dati”. Nel caso di sublocazione di un immobile in Italia, si compila il “Quadro RL” destinato ai "Redditi diversi" del modello 730 o nella sezione "Quadro R" del modello Unico. Nel caso di immobili locati a canone concordato, si può usufruire dell'agevolazione fiscale prevista per tale tipologia di contratto. Infatti, la legge numero 431/98 ha introdotto il canone concordato, o convenzionato, che prevede una durata obbligatoria del contratto di locazione di 3 anni prorogabili di altri 2 anni. La norma prevede una riduzione della base imponibile IRPEF del 30% e dell’imposta di registro.
• Vendita di un immobile: il pagamento delle plusvalenze sugli immobili è normato dagli articoli 67 e 68 del Testo unico delle imposte sui redditi e si paga solo nei casi previsti dalle normative (ad esempio, rivendita dell’immobile prima di 5 anni dall’acquisto). Se è il caso, occorre dichiarare la plusvalenza o la minusvalenza generata dalla cessione nel “Quadro D” del modello 730 e, in corrispondenza del “rigo D4”, deve essere indicato il codice “2” nella colonna 1. Chi presenta il modello Unico userà il “Quadro RL” del modello “Redditi PF”, inserendo la plusvalenza nel “rigo RL6”.
• Possesso di un immobile non locato: se si possiede un immobile che non viene affittato, occorre dichiarare la proprietà dell'immobile nella sezione redditi fondiari. Quindi nel modello 730 si usa il “Quadro B” e per il modello Unico/ modello Redditi persone fisiche si compila il “Quadro RB”. Nel caso in cui l'immobile sia ubicato all'estero, è necessario dichiararlo nella sezione "Fabbricati all'estero".
• Abitazione principale: se l'immobile è adibito ad abitazione principale e coincide con la residenza anagrafica del contribuente, si può usufruire delle detrazioni fiscali previste per tale tipologia di immobile (riduzione imposta di registro, IVA, esenzioni imposta di bollo, detrazione IRPEF sul mutuo del 19%, under 36). La detrazione viene richiesta compilando la sezione "Detrazioni" del modello 730 o la sezione "Quadro E" del modello Unico.

Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi da locazione generati dall’investimento immobiliare, nello specifico, con il decreto legislativo numero 23 del 2011 viene stabilita la facoltà per il contribuente di scegliere un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione. Si tratta della cedolare secca sugli affitti che si applica alle persone fisiche proprietarie di immobili in sostituzione dell’IRPEF.

Va da sé che la dichiarazione dei redditi da locazione segue un doppio binario che il contribuente potrà scegliere in base alla sua situazione fiscale: tassazione IRPEF degli immobili locati; tassazione dei fabbricati con la cedolare secca.

3. Come si dichiara l'investimento in crowdfunding immobiliare nella dichiarazione dei redditi?

Gli obblighi fiscali relativi al crowdfunding immobiliare non hanno ancora ricevuto un inquadramento normativo dedicato. Dunque bisogna rifarsi alla disciplina fiscale esistente che ha invece normato le piattaforme di crowdfunding con la legge n. 205/17, la quale ha introdotto la ritenuta a titolo di imposta del 26% sull’equity crowdfunding.

Per poter rientrare nel regime del 26%, è necessario rispettare due condizioni:

1. essere una persona fisica residente in Italia che investe fuori dall’esercizio di una attività d’impresa;
2. il gestore della piattaforma deve essere un intermediario iscritto all’albo, oppure deve essere un istituto di pagamento autorizzato dalla Banca d’Italia.

Rispettando tali condizioni non si dovrà assoggettare a tassazione IRPEF il guadagno. La società in cui hai investito applicherà una tassa del 26% sul rendimento generato dall'operazione immobiliare, ovvero solo sui dividendi e non sul capitale investito. In questo caso, la società agirà come sostituto d'imposta e non dovrai dichiarare nulla nella tua dichiarazione dei redditi.

Risulta chiaro, quindi, che per la persona fisica che investe nell’immobiliare attraverso una piattaforma di crowdfunding la dichiarazione dei redditi si semplifica notevolmente rispetto a quanto previsto nel caso dell’acquisto diretto di un immobile. Né tanto meno si dovrà preoccupare di come inserire plusvalenze o minusvalenze nella dichiarazione dei redditi quando investe attraverso una piattaforma di crowdfunding immobiliare.

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Tuttavia, nel capitolo che segue vedremo i casi specifici in cui risulta necessario dichiarare le plusvalenze o le minusvalenze a seguito di un investimento immobiliare.

4. Come dichiarare le plusvalenze o minusvalenze dell'investimento immobiliare

Le plusvalenze sull’investimento immobiliare derivante dall’acquisto di un fabbricato o di una unità immobiliare, vanno dichiarate solo in casi specifici. Tra questi casi specifici troviamo la rivendita dell’immobile entro i 5 anni dall’acquisto o se venduto entro 5 anni dalla sua costruzione.

La dichiarazione di questo tipo di plusvalenze ha due strade.

1. La prima strada prevede di dichiarare i redditi diversi insieme all’IRPEF. L’importo da pagare non è fisso e dipenderà dallo scaglione contributivo IRPEF del contribuente.
2. La seconda strada prevede il pagamento di una imposta sostitutiva del 26% al momento di firmare l’atto notarile di vendita dell’immobile.

Tuttavia, gli articoli 67 e 68 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) forniscono indicazioni relative alla dichiarazione di plusvalenze e minusvalenze maturate anche a seguito dell’acquisto di titoli finanziari.

Tra i titoli finanziari possono rientrare anche le azioni di società immobiliari o di costruttori quotati o non quotati in Borsa, oltre che le partecipazioni detenute in un fondo immobiliare.

Il contribuente è tenuto a dichiarare le plusvalenze e le minusvalenze di titoli finanziari legati a valori immobiliari usando il modello 730 o il modello Redditi persone fisiche.

• Le plusvalenze si dichiarano nel “Quadro D” del modello 730 e, in corrispondenza del “rigo D4”, deve essere indicato il codice “2” nella colonna 1. Chi presenta il modello Unico userà il “Quadro RL” del modello “Redditi PF”, inserendo la plusvalenza nel “rigo RL6”.
• Le minusvalenze si possono postare in diminuzione delle plusvalenze della medesima categoria di titoli finanziari (ad esempio azioni immobiliari) e si dichiarano nel “Quadro RT” del modello redditi alla colonna 5 del rigo rt94.

5. Investire col crowdfunding immobiliare è più semplice

Attraverso la nostra guida alla dichiarazione degli investimenti immobiliari nella tua dichiarazione dei redditi, hai appreso quanto possa essere complesso gestire la parte fiscale di un immobile fisico detenuto in Italia o all’estero.

Ed hai anche scoperto quanto possa essere più immediato e semplice investire nel real estate attraverso il crowdfunding immobiliare.

Infatti, quando investi nell’immobiliare con le piattaforme di crowdfunding non è necessario dichiarare la proprietà dell’immobile, dal momento che il tuo risulta essere un investimento di tipo finanziario. Agli investimenti finanziari si applica un'aliquota unica e fissa del 26% che le piattaforme regolamentate in Italia possono anche trattenere alla fonte, operando come sostituto d’imposta.

Un grande vantaggio quest’ultimo poiché ti libera dalle pratiche burocratiche legate alla dichiarazione degli immobili fisici detenuti, riduce a zero le ore da trascorrere a capire come dichiarare gli eventuali immobili detenuti all’estero e/o i casi particolari. Non di poco conto, riduce la voce di costo relativa al commercialista.

Inoltre, il crowdfunding immobiliare rende l'investimento nell'immobiliare accessibile a tutti, anche a chi non può investire grandi patrimoni. Il crowdfunding immobiliare, poi, offre una gamma di opzioni d’investimento e livelli di partecipazione che possono adattarsi alle diverse esigenze degli investitori.

In definitiva, il crowdfunding immobiliare rende accessibile a tutti investire nell’immobiliare, semplifica la burocrazia e la tua dichiarazione dei redditi in maniera consistente.

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