Crowdfunding immobiliare: quali sono i rischi e come gestirli

Il crowdfunding immobiliare è una forma di investimento e come tale offre delle opportunità di guadagno, ma anche dei rischi. Chi conosce i rischi è già a metà dell’opera, perché è in grado di anticiparli o quanto meno di affrontarli.

Obiettivo dell’articolo è quello di presentare i principali rischi legati al crowdfunding immobiliare per imparare a prevenirli oltre che a gestirli.

Una corretta informazione e l’approfondimento continuo, infatti, consentono a qualsiasi investitore del settore real estate di cogliere le opportunità migliori dove impiegare il proprio capitale e da cui trarne il massimo in termini di rendita.

Introduzione al crowdfunding immobiliare

Dal crowdfunding nato per la raccolta di fondi tra privati per finanziare i progetti più disparati, si è passati in pochi anni alla strutturazione di un modello di raccolta dei capitali alternativo che ha coinvolto imprese e investitori interessati a nuove forme di redditi da capitale investito.

A partire dal 2013 la Commissione nazionale per le società e la Borsa (Consob) ha deciso di regolamentare il crowdfunding, che nel frattempo ha assunto numerose sfaccettature, emanando una delibera più volte migliorata e aggiornata negli anni successivi. Un vero e proprio regolamento che ha dato vita a un Registro pubblico a cui le piattaforme di intermediazione devono iscriversi per operare in Italia.

Che cos'è il crowdfunding immobiliare

Anche il crowdfunding immobiliare presenta i suoi rischi, seppur calmierati dall’impiego di risorse economiche inferiori rispetto all’acquisto di un immobile, oltre che condivisi con altri investitori.

Il crowdfunding immobiliare è dunque una “specializzazione” all’interno del modello di finanziamento dalle masse (crowd che significa folla, più funding che significa finanziamento), attraverso cui ora possono confluire i capitali finanziari di investitori interessati al real estate che prima avevano, per vari motivi, la strada preclusa.

Il crowdfunding immobiliare è una tipologia di investimento che permette a privati e imprese di finanziare progetti immobiliari con quote di capitale relativamente piccole, per ottenere al termine un potenziale ritorno economico.

Le imprese del settore, invece, attraverso questo canale di investimento nel real estate, trovano una nuova fonte di approvvigionamento di capitali necessari a finanziare e realizzare progetti immobiliari di costruzione o riqualificazione.

Al termine l’immobile viene messo in vendita e il ricavato suddiviso per le quote spettanti agli investitori, con l’aggiunta di un interesse che forma il guadagno per chi ha finanziaro l’opera.

Vantaggi del crowdfunding immobiliare

Il primo vantaggio risiede nella formula stessa. Il crowdfunding immobiliare è una forma di investimento diretto nel real estate. L’investitore si trova a tu per tu con l’azienda che si occuperà della riqualificazione dell’immobile. Di quest’ultimo conosce in anticipo la collocazione geografica, i tempi di esecuzione, i costi di realizzazione stimati.

Un approccio del tutto differente rispetto all’investimento in una società immobiliare quotata in Borsa di cui si acquistano le azioni, dove risulta difficile venire a conoscenza con lo stesso grado di dettaglio i progetti in cui sono stati effettuati gli investimenti.

Altro vantaggio non di poco conto, l’investitore interessato al settore immobiliare non si trova a dover gestire la compravendita diretta (ed eventuale ristrutturazione) dell’immobile con tutti i costi e i rischi connessi. Il crowdfunding immobiliare permette di distribuire tra tutti i partecipanti i costi e di demandare all’impresa proponente gli aspetti burocratici e tributari relativi alla gestione dell’immobile.

Altro vantaggio, la possibilità di poter investire il proprio capitale in più progetti e non tutto in un solo immobile come avviene acquistando in proprio una unità immobiliare.

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Rischi del crowdfunding immobiliare

Anche il crowdfunding immobiliare presenta i suoi rischi, seppur calmierati dall’impiego di risorse economiche inferiori rispetto all’acquisto di un immobile, oltre che condivisi con altri investitori.

1. Rischi di default dell'emittente

Tra i primi rischi da valutare troviamo il seguente. La società immobiliare proponente il progetto, e detentrice della responsabilità sull’esecuzione dei lavori, potrebbe fallire ed essere insolvente nei confronti dei suoi creditori, compresi gli investitori.

Il fallimento può avere molte cause originarie, tra cui ostacoli legali intercorsi durante i lavori di ristrutturazione o costruzione, costi di realizzazione notevolmente superiori a quelli previsti in fase di progettazione.

Anche improvvise condizioni economiche avverse (endogene ed esogene) possono condurre al default dell’emittente.

2. Rischi di liquidità

Se durante la fase di realizzazione dei lavori i costi dei materiali dovessero aumentare, di fatto si verrebbe a creare una condizione di stress alla liquidità disponibile in capo all’impresa realizzatrice.

Non solo. Eventuali passività accumulate durante l’intera vita del progetto potrebbero mettere in difficoltà l’impresa proponente, con un aggravamento della situazione nel caso in cui si dovesse verificare una fase di svalutazione nel mercato immobiliare.

3. Rischi di valutazione immobiliare

Una non corretta valutazione dell’immobile potrebbe comportare una sua sopravvalutazione rispetto al valore di fatto attribuito dai potenziali compratori.

Per evitare tale condizione e altre, il rischio di valutazione immobiliare deve essere inglobato nel progetto sin dalla sua pianificazione e richiede una analisi basata su una metodologia economico-finanziaria, che non può escludere l’incertezza. Incertezza dovuta all’improvvisa variazione al rialzo dei tassi di interesse sul costo del denaro, all’inflazione, al mercato geografico e alla tipologia di immobile (commerciale, residenziale, industriale).

Come gestire i rischi del crowdfunding immobiliare

Se quelli appena elencati sono i rischi legati al crowdfunding immobiliare, come è possibile ridurli o evitarli il più possibile? Ecco alcune indicazioni di massima che possono aiutare l’investitore nel discernere tra progetti promettenti e progetti realmente di successo.

1. Diversificazione degli investimenti

Una regola fondamentale legata a qualsiasi investimento suggerisce di diversificare i denari investiti. Nel crowdfunding immobiliare la strategia si traduce nel porre le proprie finanze non su un solo progetto, ma in più di un progetto del real estate.

Se abbiamo a disposizione 10.000 euro da investire, ad esempio, la somma potrebbe essere suddivisa in quattro porzioni e investita su altrettanti progetti di crowdfunding immobiliare, piuttosto che su un solo progetto.

2. Analisi dell'emittente

Prima di investire in qualsiasi strumento a rischio è buona norma raccogliere informazioni su chi emette il prodotto finanziario, o sull’azienda proponente e/o emittente.

Chi investe nelle azioni di una società quotata alla Borsa di Milano, per esempio, prima di acquistare il titolo si informa leggendo il bilancio finanziario o raccogliendo valutazioni e pareri dai quotidiani di settore.

3. Studio del mercato immobiliare

Nonostante il crowdfunding immobiliare non impegna l’investitore nell’acquisto diretto di un immobile, non si dovrebbe prescindere dall’effettuare degli approfondimenti di mercato.

Ipotizziamo di voler investire in un progetto di crowdfunding immobiliare relativo a una unità immobiliare ubicata in una zona residenziale di Firenze. Prima di investire potrebbe essere molto utile conoscere il mercato immobiliare di quell’area e capire se c’è corrispondenza tra le conclusioni dello studio personale e le stime di successo esposte dall’emittente.

Conclusioni

Il crowdfunding immobiliare ha aperto le porte agli investimenti nel settore immobiliare a un numero ampio di persone. Anche chi non dispone di decine e decine di migliaia di euro, può ora investire nel real estate e lo deve al modello del crowdfunding che permette a più soggetti di unire le forze.

Consigli per investire in crowdfunding immobiliare in modo sicuro

Oltre a verificare a 360 gradi tutto il progetto immobiliare (rischio insolvenza della società proponente, reale potenziale dell’area geografica, ecc.) è di fondamentale importanza rivolgersi alla giusta piattaforma di intermediazione.

Sotto questo aspetto, una buona prassi da mettere in pratica consiste nel controllare lo storico dei progetti immobiliari proposti da una piattaforma di crowdfunding immobiliare e verificare la percentuale di successi e di insuccessi.

Infatti, non tutte le piattaforme sono uguali e capaci allo stesso modo di selezionare i migliori progetti del real estate.

Vantaggi di investire in crowdfunding immobiliare con Mamacrowd

Investendo con Mamacrowd l’investitore opera su una piattaforma regolamentata Consob in materia di equity crowdfunding. Mamacrowd presenta un processo di selezione volto a valutare l’adeguatezza del progetto del proponente e solo chi supera la rigorosa fase di selezione ottiene l’accesso alla pubblicazione della proposta di raccolta di capitali.

La piattaforma effettua valutazioni approfondite rivolte a più aspetti, tra cui: lo stadio di vita dell’azienda proponente; le persone che compongono la società; le competenze imprenditoriali; valutazione del reale potenziale di successo del progetto.

Per quanto riguarda i costi, invece, l’investitore non ha alcun costo da sostenere. Il capitale investito non verrà intaccato dalle commissioni.

Dal lato dei ricavi sull’investimento in crowdfunding immobiliare, infine, i progetti proposti da Mamacrowd presentano mediamente un rendimento compreso tra il 12% e il 15%. Una percentuale di guadagno elevata rispetto a molti altri tipi di investimenti immobiliari tradizionali.

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