Il settore delle locazioni immobiliari in Italia ha garantito agli investitori una rivalutazione media del 43,3% in 25 anni (1998 – 2022), secondo la conclusione a cui è giunta una recente indagine di un operatore italiano del settore. Una rivalutazione che non lascia indifferenti i risparmiatori interessati al real estate e al rendimento immobiliare che appunto ne può derivare.

I dati si riferiscono soltanto alle locazioni e non a tutto il comparto immobiliare italiano, il quale si compone anche della compravendita di immobili. Tuttavia è indicativo del rendimento immobiliare ricavabile sul lungo periodo.

Il nostro scopo è appunto comprendere quale rendimento possa derivare dall’investire nel real estate, illustrando nel dettaglio l’importanza di calcolare e valutare bene il rendimento di un immobile, oltre che condurre delle analisi approfondite sulla tipologia di immobile e sull’area geografica dove potenzialmente siamo interessati ad acquistare.

Che cos'è il rendimento immobiliare

Prima di arrivare al calcolo del rendimento di un immobile è importante comprendere che cos’è il rendimento immobiliare e come si definisce. Nella pratica il rendimento deriva dall’investimento dei propri risparmi nell’acquisto di immobili (locali commerciali, terreni) da rivendere a prezzi più alti o attraverso l’affitto degli stessi.

Al netto dei costi di acquisto, di gestione e delle tasse, si ottiene un rendimento immobiliare che può essere:

• continuativo quando l’asset immobiliare viene dato in affitto
• mediante plusvalenza immobiliare quando si pratica la compravendita

Definizione del rendimento immobiliare

Se volessimo trovare una definizione di rendimento immobiliare possiamo desumerla dal più generico ritorno economico su un investimento.

“Il rendimento, o ritorno economico, sull’investimento immobiliare si ottiene in funzione del prezzo di acquisto di un immobile e del flusso di cassa generato”.

Infatti, il rendimento immobiliare non è altro che un ritorno economico su un investimento di denaro fatto per acquistare l’immobile e sul quale ci attendiamo un guadagno sul breve (compravendita) o sul lungo periodo (canone di affitto).

Importanza del rendimento immobiliare nell'investimento immobiliare

Dalla definizione appena letta si comprende che il rendimento derivante dall’investimento immobiliare è basilare quando si decide di impegnare somme di denaro (i propri risparmi) nel settore del real estate.

In concreto, il rendimento immobiliare nell’investimento immobiliare è il guadagno atteso al termine dell’operazione di compravendita, o anno dopo anno dal canone di affitto. Ovviamente al netto delle spese di gestione e delle tasse dovute.

Prima di intraprendere qualsiasi forma di investimento nel settore del real estate, quindi, è imprescindibile stimare il rendimento immobiliare che deriverà dall’impiego della propria liquidità.

Tipologie di rendimento immobiliare

Per quanto riguarda le tipologie di rendimento immobiliare dobbiamo distinguere anzitutto tra le modalità di ingresso nel settore immobiliare disponibili:

• investimento in azioni di società immobiliari
• acquisto diretto di un immobile
• equity crowdfunding immobiliare

Ciascuna modalità d’ingresso genera un rendimento differente. Nel caso delle azioni la rendita deriva dall’eventuale dividendo riconosciuto sulle azioni possedute e dalla plusvalenza generata in fase di vendita delle azioni.

L’acquisto diretto di un immobile, invece, genera una rendita immobiliare al termine della vendita dello stesso o sul canone di locazione.

L’equity crowdfunding immobiliare, invece, offre un rendimento dalle quote di partecipazione acquisite. Un progetto di crowdfunding immobiliare ha come obiettivo finanziare l’acquisto di un immobile da ristrutturare o costruire, che sarà commercializzato (spesso venduto) per ricavarne un profitto. Come vedremo questa modalità di investimento è tra le più redditizie.

Come calcolare il rendimento immobiliare

Compresa l’importanza del rendimento immobiliare e le principali tipologie di investimento nel real estate che possono generare una rendita finanziaria, passiamo ai calcoli per capire concretamente quanto possa rendere un investimento nel real estate.

Formula per il calcolo del rendimento immobiliare

Per calcolare il rendimento di un immobile, sia esso commerciale o residenziale, utilizziamo una procedura che prevede anzitutto il calcolo del reddito lordo annuo dell’immobile, il quale è composto dai costi di gestione e dalle tasse. Quindi sottraiamo i costi (gestione e tasse) per ottenere il rendimento netto.

Quindi calcoliamo il tasso di rendimento rapportando il reddito netto e il suo prezzo originario. La formula per il calcolo del rendimento immobiliare netto (in percentuale) è la seguente:

Redditività % = (Reddito Netto / Costo complessivo immobile) x 100.

Per capire quanto possa rendere un investimento immobiliare, facciamo un parallelo tra due investimenti simili nel tempo e nella somma investita. Nel nostro esempio ipotizziamo un investimento da 250.000€ in 24 mesi.

Acquistando direttamente l’immobile ci accorgiamo subito che la somma investita non è sufficiente perché non copre le imposte, il notaio e le altre spese legate alla gestione dello stesso, che sul totale superano abbondantemente i 20 mila euro. All’opposto, i costi totali nel crowdfunding immobiliare sono pari a zero. La differenza si nota anche nel rendimento lordo sull’affitto annuo, pari a 21.600€ per l’investimento immobiliare e 60.000€ nel crowdfunding immobiliare. Quest’ultima è l’unica voce su cui l’investitore in crowdfunding immobiliare dovrà pagare qualcosa, ovvero la tassa del 26% sul capital gain calcolati in 15.600 euro. Al termine dell’investimento durato due anni, quindi, l’immobiliare tradizionale avrà reso il 3,86% netto annuo, mentre il crowdfunding immobiliare l’8,52% netto.

Valutazione e interpretazione del risultato

Come valutare il risultato ottenuto dal calcolo del rendimento immobiliare? Una prima valutazione potrai farla confrontando la redditività percentuale con l’inflazione annuale in Italia, il cui dato ufficiale è fornito dall’Istat.

Se il tuo obiettivo è investire attraverso l’equity crowdfunding immobiliare, in questo caso i rendimenti salgono grazie al fatto che i costi si diluiscono tra i molti partecipanti all’investimento.

Con Mamacrowd, ad esempio, il rendimento di un investimento mediante crowdfunding immobiliare si attesta tra il 12% e il 15% con durata media di 24 mesi. Un rendimento che batte di gran lunga l’inflazione permettendo di incassare un guadagno reale.

Come valutare il potenziale di un investimento immobiliare

Calcolare il valore di un immobile con la formula sopra riportata è un punto di partenza, ma non sufficiente nel processo di valutazione. Quando valuti il potenziale di un investimento immobiliare i fattori di cui tenere conto sono numerosi.

Dovrai tenere conto della finalità dell’immobile (uso commerciale, deposito, turistico, ecc.), del luogo e delle dinamiche urbanistiche in atto nel quartiere dove è collocato l’immobile.

In poche parole, dovrai effettuare una vera e propria analisi del mercato immobiliare.

Analisi del mercato immobiliare

Da dove partire per condurre una buona analisi del mercato immobiliare? Le opzioni sul tavolo sono molte e non si escludono tra loro, anzi, si completano.

Partire dalla lettura degli articoli specialistici pubblicati dai quotidiani economici è utile per avere un quadro di insieme sull’andamento del mercato immobiliare in Italia.

Per approfondire l’analisi sul piano regionale, sono preziosi i dati messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate attraverso l’Osservatorio del mercato immobiliare, le cui pubblicazioni offrono statistiche trimestrali sull’andamento del mercato immobiliare, ma anche statistiche regionali e rapporti sugli immobili residenziali e non residenziali.

Risulteranno utili alla tua analisi anche gli studi di settore messi a disposizione dalle società immobiliari.

Individuazione dell'area geografica e del tipo di immobile

Raccolte le prime informazioni e condotta una analisi più “macro”, si passa alla scelta del tipo dell’immobile e all’individuazione di un’area geografica di interesse.

Per quanto riguarda l’area geografica non si intende soltanto la scelta di una città (Milano, Bologna, Bari), ma anche di valutare i singoli quartieri della città o delle città di interesse. Valutazione delle municipalità (o quartieri) che andrà fatta tenendo conto dell’eventuale piano regolatore e di sviluppi in atto nell’area: riqualificazione da post-industriale a centro servizi; conversione a zona residenziale.

La scelta dell’immobile può essere fatta a priori in base a una strategia ben definita, oppure in base alla “vocazione” dell’area geografica selezionata.

Poniamo il caso di voler investire in immobili legati alle attività turistiche estive e invernali. La scelta del tipo di immobile andrà fatta in due location distinte, che possono essere una località di mare e una legata al turismo invernale. In entrambi i casi non sceglieremo una città, quanto piuttosto paesi affacciati sul mare e con impianti sciistici che siano fortemente attrattivi.

Considerazione dei costi e delle entrate

Naturalmente dobbiamo tenere ben presente quali sono i costi dell’immobile. Se nella location alpina gli immobili hanno un costo superiore alle nostre finanze, probabilmente dovremo riconsiderare la tipologia di immobile o scegliere una location diversa.

Anche le entrate devono essere prese in considerazione ed è bene non darle subito per scontate. Potremmo essere interessati all’acquisto di locali commerciali nelle principali vie di una città o di un grande centro urbano molto frequentato, tuttavia, fattori economici esogeni potrebbero portare alla chiusura di alcune attività o alla lenta riapertura di nuove. Questa dinamica lascerebbe il locale o i locali sfitti per un periodo più o meno lungo.

Come massimizzare i profitti dell'investimento immobiliare

La panoramica sin qui condotta sul rendimento dell’immobile e sui fattori di cui tenere conto quando si decide di investire nel real estate, ci portano al nocciolo della questione: la massimizzazione dei profitti sull’investimento immobiliare.

Investire nell’acquisto diretto di terreni, locali commerciali o appartamenti da rivendere o dare in locazione, è un'attività che richiede capitali quantomeno discreti da impegnare, prevede dei costi e una gestione impegnativa.

Non solo, la valutazione fatta a monte potrebbe rivelarsi non corretta per una serie di fattori e potremmo ritrovarci con un immobile sfitto o invenduto per lungo tempo. Un caso avverso che può presentarsi e che abbassa il rendimento dell’immobile.

I vantaggi offerti dal crowdfunding immobiliare

L’alternativa all’acquisto di unità immobiliari esiste e si chiama crowdfunding immobiliare. L’equity crowdfunding immobiliare è una forma di crowdinvesting in cui più attori sono parte di un progetto di investimento immobiliare.

Da un lato troviamo l’attore proponente con un progetto immobiliare ben definito. Nel mezzo una piattaforma ospitante, quindi una platea di investitori.

Questi ultimi hanno dalla loro il vantaggio di ridurre i rischi perché condividono l’investimento con un ampio numero di persone. Inoltre, possono dividere il capitale da investire in più progetti immobiliari evitando di concentrare tutto nell’acquisto di un singolo locale, o terreno o appartamento.

Altro vantaggio, molte fasi di analisi sull’opportunità di investire in una determinata area geografica o meno, sono già state condotte dal proponente e valutate dalla piattaforma che ospita il progetto di crowdfunding. Mamacrowd, nella fatti specie, valuta attentamente le proposte prima di presentarle agli investitori e, spesso, i progetti pubblicati sono già stati validati dai partner di investimento con cui Mamacrowd collabora.

Ultimo vantaggio, ma non meno importante, il rendimento di un investimento immobiliare fatto attraverso l’equity crowdfunding rende di più.

Nel caso dei progetti immobiliari proposti da Mamacrowd il rendimento oscilla tra il 12% e il 15%. Un rendimento immobiliare ben superiore al 5% – 9% che tendenzialmente si può ottenere acquistando un immobile secondo le modalità più tradizionali.

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